Valeurs indicatives des sols/montants de compensation

Depuis septembre 2016, avec la publication de la charte de réhabilitation à Radebeul West, le droit particulier d'urbanisme (droit de réhabilitation) s'applique à un quartier clairement délimité. Le droit d'assainissement est un droit spécial limité dans l'objet, le temps et l'espace et fait partie du code de la construction (§§ 136 à 164 du code de la construction). Il permet l'utilisation d'importantes subventions dans une courte période de mise en œuvre (jusqu'à fin 2025). Grâce à ces subventions (accordées proportionnellement par l'État fédéral et le Land), des mesures sont prises dans le domaine public et privé de la zone de réhabilitation. Elles entraînent des changements structurels dans la construction et l'utilisation des terrains ainsi que dans l'environnement de l'ensemble de la zone de réhabilitation. La situation gagne ainsi en attractivité, tant pour les usages commerciaux que pour l'habitat, et entraîne une hausse des valeurs foncières sur le marché foncier.

Si une augmentation de la valeur des sols est effectivement obtenue grâce à l'utilisation d'aides financières publiques, la législation fédérale prévoit que les propriétaires de terrains situés dans la zone de réhabilitation doivent s'acquitter de montants compensatoires. Conformément au code de la construction (article 154, paragraphe 1, du code de la construction), le propriétaire d'un terrain situé dans une zone de réhabilitation formellement définie doit s'acquitter, pour financer la réhabilitation, d'un montant compensatoire en argent correspondant à l'augmentation de la valeur des sols de son terrain due à la réhabilitation.

Le code de la construction oblige en principe la commune à percevoir les montants compensatoires, la Große Kreisstadt Radebeul ne disposant à cet égard d'aucune marge d'appréciation. Ce montant n'est dû qu'après l'achèvement de l'assainissement, c'est-à-dire après la publication de l'abrogation du règlement d'assainissement. À cet effet, le conseil municipal de la Große Kreisstadt Radebeul a adopté le 18.09.2024 une résolution (SR 12/24-24/29) selon laquelle il s'engage à ne pas abroger les statuts relatifs à la définition formelle de la zone d'assainissement "Centre Radebeul Ouest" avant le 31.12.2025.

La base de calcul pour la détermination du montant de la compensation est l'augmentation de la valeur foncière d'un terrain due à l'assainissement. Elle se calcule à partir de la différence entre la valeur initiale - en général plus faible - et la valeur finale - en général plus élevée - du terrain.

Augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement = valeur finale - valeur initiale

Le comité d'experts pour les valeurs foncières dans le district de Meissen détermine les valeurs au moyen d'une expertise sur les augmentations zonales de la valeur des terrains dues à la réhabilitation dans la zone de réhabilitation "Zentrum Radebeul-West". Cela a été fait une première fois en 2018 sur la base des objectifs de réhabilitation que le conseil municipal de Radebeul avait alors adoptés pour la zone de réhabilitation. Après une nouvelle évaluation, une expertise actualisée du 06.09.2024 est maintenant disponible, dans laquelle les valeurs initiales et finales ont été déterminées à la date d'évaluation du 01.01.2024. L'augmentation de la valeur des sols due à l'assainissement y est nettement plus faible qu'en 2018, car une série d'objectifs d'assainissement ne seront probablement pas atteints.

Les valeurs foncières indicatives particulières ont été publiées dans la carte des valeurs foncières indicatives pour le district de Meissen (état au 01.01.2024). La zone de réhabilitation est ainsi divisée en différentes zones de valeur. Les terrains présentant une situation, une utilité et une configuration comparables ou similaires sont ainsi regroupés dans une zone. Il en résulte le tableau suivant :

Remise de procédure en cas de rachat anticipé du montant de compensation

Les propriétaires fonciers ont la possibilité de minimiser le montant de la compensation en procédant à un rachat anticipé. En effet, le code de la construction donne à la commune la possibilité d'autoriser le rachat du montant de compensation en totalité jusqu'à un an avant la fin de l'assainissement. Pour ce faire, un accord volontaire est conclu entre le propriétaire du terrain et la ville, appelé "accord de rachat". Cet accord s'accompagne de certains avantages :

En concluant un accord de relève, les propriétaires obtiennent une sécurité juridique quant au montant de la compensation. Les perceptions ultérieures sont exclues. Pour les reventes de terrains, la ville n'a pas à vérifier le prix d'achat. Les recettes générées par l'indemnité peuvent être utilisées pour d'autres mesures dans la zone de réhabilitation. En revanche, les montants de compensation qui sont perçus par décision après l'abrogation des statuts de réhabilitation doivent être restitués aux organismes de financement. L'accord de rachat est également lié à une incitation financière, car le conseil municipal a adopté le 18.09.2024 une décision selon laquelle une remise de 5 % sur le montant de la compensation est accordée jusqu'au 31.12.2024. Cette remise de 5 % est liée à l'accord de rachat.

Le paiement anticipé du montant compensatoire ne permet pas de supprimer la mention d'assainissement informative inscrite au registre foncier, ni de retirer prématurément un terrain individuel de la zone d'assainissement.

Lien vers RS 12/24-24/29

Pour toute question concernant les zones d'assainissement dans la ville, veuillez vous adresser aux collaborateurs de l'office de développement urbain. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.