Standardní hodnoty pozemků/výše náhrady

Od září 2016 se na jasně vymezený obvod v Radebeul West vztahuje zvláštní zákon o územním rozvoji (zákon o přestavbě), a to vydáním statutu přestavby. Zákon o přestavbě je zvláštní věcně, časově a prostorově omezené právo, které je součástí německého stavebního zákona (§ 136 až 164 BauGB). Umožňuje využití rozsáhlých dotací v krátkém období realizace (do konce roku 2025). S pomocí těchto dotací (poměrně od spolkové a zemské vlády) se provádějí opatření ve veřejném a soukromém sektoru v oblasti přestavby. Přinesou strukturální změny v rozvoji a využití nemovitostí i v okolí celé oblasti přestavby. Lokalita se tak stává atraktivnější pro komerční i rezidenční využití a vede k růstu hodnoty pozemků na trhu s nemovitostmi.

Pokud je zvýšení hodnoty pozemku skutečně dosaženo využitím veřejné finanční podpory, musí podle spolkového zákona vlastníci nemovitostí v asanační oblasti zaplatit náhradu. Podle stavebního zákona (§ 154 odst. 1 BauGB) musí vlastník nemovitosti, která se nachází ve formálně určené asanační oblasti, zaplatit na financování asanace částku náhrady v hotovosti, která odpovídá zvýšení hodnoty jeho nemovitosti způsobenému asanací.

Stavební zákon obecně ukládá obci povinnost vybírat vyrovnávací částku, ačkoli město Radebeul nemá žádnou diskreční pravomoc. Tato částka je splatná až po dokončení asanace, tj. po veřejném oznámení o zrušení statutu asanace. Za tímto účelem přijala městská rada velkého okresního města Radebeul dne 18. 9. 2024 usnesení (SR 12/24-24/29), podle kterého se zavazuje, že do 31. 12. 2025 nezruší stanovy o formálním vymezení přestavbové oblasti "Zentrum Radebeul West".

Základem pro výpočet vyrovnávací částky je zvýšení hodnoty pozemku v důsledku přestavby. Vypočítá se z rozdílu mezi - zpravidla nižší - původní hodnotou a - zpravidla vyšší - konečnou hodnotou pozemku.

Zvýšení hodnoty pozemku v souvislosti s přestavbou = konečná hodnota - původní hodnota.

Hodnoty určuje odborná komise pro hodnoty pozemků v okrese Meißen na základě znaleckých posudků o zónovém, s přestavbou souvisejícím zvýšení hodnoty pozemků v přestavbové oblasti "Centrum Radebeul-West". Poprvé se tak stalo v roce 2018 na základě cílů přestavby, které pro přestavbovou oblast tehdy přijala rada města Radebeul. Po novém posouzení je nyní k dispozici aktualizovaný posudek ze dne 6. září 2024, v němž byly stanoveny výchozí a konečné hodnoty k datu ocenění 1. ledna 2024. Nárůst hodnoty pozemků související s přestavbou je výrazně nižší než v roce 2018, protože se neočekává, že bude dosaženo řady cílů přestavby.

Zvláštní standardní hodnoty pozemků byly zveřejněny v mapě standardních hodnot pozemků pro okres Meißen (k 1. lednu 2024). Přestavbové území je rozděleno do různých hodnotových zón. Nemovitosti se srovnatelnou nebo podobnou polohou, využitelností a uspořádáním jsou shrnuty do jedné zóny. Výsledkem je následující obrázek:

Zpracování slevy za předčasné splacení vyrovnávací částky

Vlastníci nemovitostí mají možnost minimalizovat výši vyrovnávací částky jejím předčasným splacením. Stavební zákon totiž dává obci možnost umožnit splacení vyrovnávací částky v plné výši až jeden rok před dokončením přestavby. Za tímto účelem se uzavírá dobrovolná dohoda mezi vlastníkem nemovitosti a obcí, tzv. dohoda o umoření. Tato dohoda má řadu výhod:

Uzavřením dohody o odkupu získávají vlastníci právní jistotu ohledně vyrovnávací částky. Následné odvody jsou vyloučeny. Při odprodeji nemovitostí není vyžadována revize kupní ceny ze strany města. Příjem z výkupu lze použít na další opatření v oblasti přestavby. Naproti tomu vyrovnávací částky, které jsou vybírány na základě oznámení po zrušení statutů sanace, musí být vráceny financujícím subjektům. Dohoda o výkupu je rovněž spojena s finanční pobídkou, neboť městská rada přijala 18. září 2024 usnesení o poskytnutí 5% slevy z vyrovnávací částky do 31. prosince 2024.

Předčasnou úhradou vyrovnávací částky nelze dosáhnout výmazu zapsané, informativní, poznámky o asanaci v katastru nemovitostí, ani nelze dosáhnout předčasného uvolnění jednotlivé nemovitosti z asanačního území.

Odkaz na SR 12/24-24/29

V případě jakýchkoli dotazů týkajících se přestavbových území ve městě se obraťte na pracovníky Úřadu územního rozvoje. Rádi vám poradíme.