Bodenrichtwerte/Ausgleichsbeträge

Seit September 2016 gilt mit der Bekanntmachung der Sanierungssatzung in Radebeul West für einen eindeutig umgrenzten Stadtteil das Besondere Städtebaurecht (Sanierungsrecht). Das Sanierungsrecht ist ein sachlich, zeitlich und räumlich begrenztes Sonderrecht und Bestandteil des Baugesetzbuches (§§ 136 bis 164 BauGB). Es ermöglicht innerhalb eines kurzen Durchführungszeitraumes (bis Ende 2025) den Einsatz umfangreicher Fördermittel. Mit Hilfe dieser Fördermittel (anteilig von Bund und Land) werden Maßnahmen im öffentlichen und privaten Bereich des Sanierungsgebietes durchgeführt. Sie bewirken strukturelle Veränderungen in der Bebauung und Nutzung der Grundstücke sowie im Umfeld des gesamten Sanierungsgebietes. Die Lage gewinnt somit an Attraktivität, sowohl für die gewerblichen Nutzungen als auch für das Wohnen und zieht auf dem Grundstücksmarkt steigende Bodenwerte nach sich.

Wird durch den Einsatz öffentlicher Finanzhilfen tatsächlich eine Bodenwerterhöhung erreicht, ist es bundesgesetzliche Vorschrift, dass die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet Ausgleichsbeträge zu entrichten haben. Gemäß dem Baugesetzbuch (§ 154 Abs. 1 BauGB) hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

Das Baugesetzbuch verpflichtet die Gemeinde grundsätzlich zur Erhebung der Ausgleichsbeträge, dabei hat die Große Kreisstadt Radebeul keinen Ermessensspielraum. Fällig wird dieser Betrag erst nach Abschluss der Sanierung, d.h. nach der öffentlichen Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung. Hierzu hat der Stadtrat der Großen Kreisstadt Radebeul am 18.09.2024 einen Beschluss gefasst (SR 12/24-24/29), wonach er sich verpflichtet, die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Zentrum Radebeul West“ nicht vor dem 31.12.2025 aufzuheben.

Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die durch die Sanierung bedingte Bodenwertsteigerung eines Grundstücks. Sie errechnet sich aus der Differenz zwischen dem - in der Regel niedrigeren - Anfangswert und dem - in der Regel höheren - Endwert für Grund und Boden.

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung  =  Endwert  -  Anfangswert

Die Werte ermittelt Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Meißen mittels Gutachten über die zonalen, sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet "Zentrum Radebeul-West". Ein erstes Mal ist dies im Jahr 2018 geschehen auf der Grundlage der Sanierungsziele, die der Radebeuler Stadtrat damals für das Sanierungsgebiet beschlossen hatte. Nach erneuter Bewertung liegt nun ein fortgeschriebenes Gutachten vom 06.09.2024 vor, in dem die Anfangs- und Endwerte zum Wertermittlungsstichtag 01.01.2024 festgestellt worden sind. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung fällt darin erheblich geringer aus als 2018, weil eine Reihe der Sanierungsziele voraussichtlich nicht erreicht wird.

In der Bodenrichtwertkarte für den Landkreis Meißen (Stand: 01.01.2024) wurden die besonderen Bodenrichtwerte veröffentlicht. Dabei wird das Sanierungsgebiet in unterschiedliche Wertzonen eingeteilt. Grundstücke mit vergleichbarer bzw. ähnlicher Lage, Nutzbarkeit und Zuschnitt werden dabei in einer Zone zusammengefasst. Danach ergibt sich folgendes Bild:

Verfahrensnachlass bei der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags

Es besteht für Grundstückseigentümer die Option, die Höhe des Ausgleichsbetrages durch vorzeitige Ablösung zu minimieren. Denn das Baugesetzbuch räumt der Gemeinde die Möglichkeit ein, die Ablösung des Ausgleichsbetrags im Ganzen bis ein Jahr vor Abschluss der Sanierung zuzulassen. Dazu wird eine freiwillige Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und der Stadt geschlossen, die sogenannte Ablösungsvereinbarung. Diese Vereinbarung ist verbunden mit einigen Vorteilen:

Die Eigentümer erlangen durch den Abschluss einer Ablösevereinbarung Rechtssicherheit über den Ausgleichsbetrag. Nacherhebungen sind ausgeschlossen. Für Weiterveräußerungen von Grundstücken entfällt die Kaufpreisprüfung durch die Stadt. Die durch die Ablöse erzielten Einnahmen können für weitere Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden. Im Gegensatz dazu sind die Ausgleichsbeträge, die nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid erhoben werden, an die Fördermittelgeber zurückzuführen. Mit der Ablösevereinbarung verbunden ist auch ein finanzieller Anreiz, denn der Stadtrat hat am 18.09.2024 den Beschluss gefasst, wonach bis zum 31.12.2024 ein Nachlass i. H. v. 5 % auf den Ausgleichsbetrag gewährt wird.

Nicht erreicht werden kann mit der vorzeitigen Zahlung des Ausgleichsbetrages die Löschung des eingetragenen, informatorischen, Sanierungsvermerks im Grundbuch, ebenso keine vorzeitige Entlassung eines einzelnen Grundstückes aus dem Sanierungsgebiet.

Link zu SR 12/24-24/29

Bei Fragen rund um die Sanierungsgebiete in der Stadt wenden Sie sich bitte an die Mitarbeiter des Stadtentwicklungsamtes. Wir beraten Sie gern.