Standardowe wartości gruntów/kwoty rekompensat

Od września 2016 r. specjalne prawo urbanistyczne (prawo przebudowy) ma zastosowanie do jasno określonej dzielnicy w Radebeul West wraz z publikacją statutu przebudowy. Ustawa o przebudowie jest specjalnym prawem, które jest ograniczone pod względem przedmiotu, czasu i przestrzeni i jest częścią niemieckiego kodeksu budowlanego (§§ 136 do 164 BauGB). Umożliwia ono korzystanie z rozległych dotacji w krótkim okresie wdrażania (do końca 2023 r.). Z pomocą tych dotacji (proporcjonalnie od rządów federalnych i stanowych) środki są przeprowadzane w sektorze publicznym i prywatnym obszaru przebudowy. Przyniosą one zmiany strukturalne w rozwoju i wykorzystaniu nieruchomości, a także w otoczeniu całego obszaru przebudowy. W ten sposób lokalizacja staje się bardziej atrakcyjna, zarówno dla celów komercyjnych, jak i mieszkaniowych, co prowadzi do wzrostu wartości gruntów na rynku nieruchomości.

Jeśli wzrost wartości gruntu zostanie faktycznie osiągnięty dzięki wykorzystaniu publicznej pomocy finansowej, zgodnie z prawem federalnym właściciele nieruchomości w obszarze przebudowy muszą płacić składki wyrównawcze. Zgodnie z kodeksem budowlanym (§ 154 (1) BauGB) właściciel nieruchomości położonej w formalnie wyznaczonym obszarze przebudowy musi zapłacić kwotę rekompensaty w gotówce na sfinansowanie przebudowy, która odpowiada wzrostowi wartości gruntu jego nieruchomości spowodowanemu przebudową.
Kodeks budowlany zasadniczo zobowiązuje gminę do nałożenia kwoty wyrównawczej, chociaż miasto Radebeul nie ma uprawnień uznaniowych. Kwota ta jest należna dopiero po zakończeniu przebudowy, tj. po publicznym ogłoszeniu unieważnienia statutu przebudowy. W tym celu rada miejska dużego miasta powiatowego Radebeul podjęła uchwałę w dniu 20 marca 2019 r. (SR 17/19-14/19), zgodnie z którą zobowiązała się nie uchylać statutu w sprawie formalnego wyznaczenia obszaru przebudowy "Zentrum Radebeul West" przed dniem 31 grudnia 2023 r.

Podstawą do obliczenia kwoty wyrównawczej jest wzrost wartości gruntu nieruchomości spowodowany przebudową. Jest on obliczany na podstawie różnicy między - zasadniczo niższą - wartością początkową a - zasadniczo wyższą - wartością końcową gruntu.

Wzrost wartości gruntu związany z przebudową = wartość końcowa - wartość początkowa

W przypadku obszaru przebudowy "Zentrum Radebeul-West" komisja ekspertów ds. wartości gruntów w powiecie Meißen określiła strefowy wzrost wartości gruntów związany z przebudową w ekspertyzie z dnia 29 listopada 2018 r. Strefowe wartości początkowe (na dzień 1 stycznia 2022 r.) zostały opublikowane na geoportalu powiatu Meißen jako część standardowej mapy wartości gruntów dla całego powiatu. Obszar przebudowy jest podzielony na różne strefy wartości. Nieruchomości o porównywalnej lub podobnej lokalizacji, użyteczności i układzie są podsumowane w jednej strefie.

Zniżka proceduralna za wcześniejsze umorzenie kwoty wyrównania

Właściciele nieruchomości mają możliwość zminimalizowania wysokości kwoty wyrównawczej poprzez jej wcześniejszą spłatę. Wynika to z faktu, że kodeks budowlany daje gminie możliwość zezwolenia na umorzenie kwoty wyrównawczej w całości do roku przed zakończeniem przebudowy. W tym celu pomiędzy właścicielem nieruchomości a gminą zawierana jest dobrowolna umowa, tzw. umowa umorzeniowa. Umowa ta ma szereg zalet:
Zawierając umowę wykupu, właściciele zyskują pewność prawną co do kwoty wyrównania. Późniejsze opłaty są wykluczone. Weryfikacja ceny zakupu przez miasto nie jest wymagana przy odsprzedaży nieruchomości. Dochód wygenerowany przez wykup może zostać wykorzystany na dalsze działania w obszarze rewitalizacji. Natomiast kwoty wyrównawcze, które są pobierane w drodze zawiadomienia po anulowaniu statutu przebudowy, muszą zostać zwrócone organom finansującym.
Wiąże się to również z zachętą finansową, ponieważ miasto może udzielić rabatu proceduralnego w wysokości do 20% kwoty wyrównania. Rada miasta podjęła również uchwałę w tej sprawie w dniu 20 marca 2019 r., Zgodnie z którą zniżka ta jest rozłożona w następujący sposób do końca przebudowy miasta:

• 20% do 31.12.2020 r.
• od 01.01.2021 r. do 31.12.2021 r. 15%
• od 1 stycznia 2022 r. do 30 czerwca 2022 r. 10%
• od 1 lipca 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. 5 %

SR 17/19-14/19

W przypadku pytań dotyczących obszarów rewitalizacji w mieście prosimy o kontakt z pracownikami Biura Planowania Przestrzennego i Nadzoru Budowlanego. Z przyjemnością udzielimy porady.