Valeurs indicatives des sols/montants de compensation

Depuis septembre 2016, avec la publication de la charte de réhabilitation à Radebeul West, le droit particulier d'urbanisme (droit de réhabilitation) s'applique à un quartier clairement délimité. Le droit d'assainissement est un droit spécial limité dans l'objet, le temps et l'espace et fait partie du code de la construction (§§ 136 à 164 du code de la construction). Il permet l'utilisation d'importantes subventions dans une courte période de mise en œuvre (jusqu'à fin 2023). Grâce à ces subventions (accordées proportionnellement par l'État fédéral et le Land), des mesures sont prises dans le domaine public et privé de la zone de réhabilitation. Elles entraînent des changements structurels dans la construction et l'utilisation des terrains ainsi que dans l'environnement de l'ensemble de la zone de réhabilitation. La situation gagne ainsi en attractivité, tant pour les usages commerciaux que pour l'habitat, et entraîne une hausse des valeurs foncières sur le marché immobilier.

Si une augmentation de la valeur des terrains est effectivement obtenue grâce à l'utilisation d'aides financières publiques, la législation fédérale prévoit que les propriétaires de terrains situés dans la zone de réhabilitation doivent s'acquitter de montants compensatoires. Conformément au code de la construction (article 154, paragraphe 1, du code de la construction), le propriétaire d'un terrain situé dans une zone de réhabilitation formellement définie doit s'acquitter, pour financer la réhabilitation, d'un montant compensatoire en argent qui correspond à l'augmentation de la valeur foncière de son terrain due à la réhabilitation.
Le code de la construction oblige en principe la commune à percevoir les montants compensatoires, la Große Kreisstadt Radebeul ne disposant à cet égard d'aucune marge d'appréciation. Ce montant n'est dû qu'après l'achèvement de l'assainissement, c'est-à-dire après la publication de l'abrogation du règlement d'assainissement. À cet effet, le conseil municipal de la Große Kreisstadt Radebeul a adopté le 20 mars 2019 une résolution (SR 17/19-14/19) selon laquelle il s'engage à ne pas abroger les statuts relatifs à la définition formelle de la zone d'assainissement "Zentrum Radebeul West" avant le 31 décembre 2023.

La base de calcul pour déterminer le montant de la compensation est l'augmentation de la valeur foncière d'un terrain due à la réhabilitation. Elle se calcule à partir de la différence entre la valeur initiale - en général plus faible - et la valeur finale - en général plus élevée - du terrain.

Augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement = valeur finale - valeur initiale

Pour la zone de réhabilitation "Zentrum Radebeul-West", le comité d'experts pour les valeurs foncières dans le district de Meissen a constaté, dans son expertise du 29 novembre 2018, les augmentations zonales des valeurs foncières dues à la réhabilitation. Les valeurs initiales par zone (état au 01.01.2022) ont été publiées sur le Géoportail du district de Meissen en tant que partie de la carte des valeurs foncières pour l'ensemble du district. La zone de réhabilitation est divisée en différentes zones de valeur. Les terrains dont la situation, l'utilité et la configuration sont comparables ou similaires sont regroupés dans une même zone.

Remise de procédure en cas de rachat anticipé du montant de la compensation

Les propriétaires fonciers ont la possibilité de minimiser le montant de la compensation en procédant à un rachat anticipé. En effet, le code de la construction donne à la commune la possibilité d'autoriser le rachat du montant de compensation en totalité jusqu'à un an avant la fin de l'assainissement. Pour ce faire, un accord volontaire est conclu entre le propriétaire du terrain et la ville, appelé "accord de rachat". Cet accord s'accompagne de certains avantages :
En concluant un accord de relève, les propriétaires acquièrent une sécurité juridique quant au montant de la compensation. Les perceptions ultérieures sont exclues. Pour les reventes de terrains, la ville n'a pas à vérifier le prix d'achat. Les recettes générées par l'indemnité peuvent être utilisées pour d'autres mesures dans la zone de réhabilitation. En revanche, les montants de compensation qui sont perçus par décision après l'abrogation des statuts de réhabilitation doivent être restitués aux organismes de financement.
Cette mesure s'accompagne d'une incitation financière, car la ville peut accorder une remise de procédure allant jusqu'à 20% sur le montant de la compensation. Le conseil municipal a également adopté une résolution à ce sujet le 20.03.2019, selon laquelle cette remise s'échelonne comme suit jusqu'à la fin de la réhabilitation urbanistique :

• jusqu'au 31.12.2020, 20 %.
• du 01.01.2021 au 31.12.2021 15 %.
• du 01.01.2022 au 30.06.2022 10 %.
• du 01.07.2022 au 31.12.2022 5 %.

>> SR 17/19-14/19

Pour toute question concernant les zones de réhabilitation dans la ville, veuillez vous adresser aux collaborateurs du service d'urbanisme et de surveillance des travaux. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.