Bodenrichtwerte/Ausgleichsbeträge

Seit September 2016 gilt mit der Bekanntmachung der Sanierungssatzung in Radebeul West für einen eindeutig umgrenzten Stadtteil das Besondere Städtebaurecht (Sanierungsrecht). Das Sanierungsrecht ist ein sachlich, zeitlich und räumlich begrenztes Sonderrecht und Bestandteil des Baugesetzbuches (§§ 136 bis 164 BauGB). Es ermöglicht innerhalb eines kurzen Durchführungszeitraumes (bis Ende 2023) den Einsatz umfangreicher Fördermittel. Mit Hilfe dieser Fördermittel (anteilig von Bund und Land) werden Maßnahmen im öffentlichen und privaten Bereich des Sanierungsgebietes durchgeführt. Sie bewirken strukturelle Veränderungen in der Bebauung und Nutzung der Grundstücke sowie im Umfeld des gesamten Sanierungsgebietes. Die Lage gewinnt somit an Attraktivität, sowohl für die gewerblichen Nutzungen als auch für das Wohnen und zieht auf dem Grundstücksmarkt steigende Bodenwerte nach sich.

Wird durch den Einsatz öffentlicher Finanzhilfen tatsächlich eine Bodenwerterhöhung erreicht, ist es bundesgesetzliche Vorschrift, dass die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet Ausgleichsbeträge zu entrichten haben. Gemäß dem Baugesetzbuch (§ 154 Abs. 1 BauGB) hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Das Baugesetzbuch verpflichtet die Gemeinde grundsätzlich zur Erhebung der Ausgleichsbeträge, dabei hat die Große Kreisstadt Radebeul keinen Ermessensspielraum. Fällig wird dieser Betrag erst nach Abschluss der Sanierung, d.h. nach der öffentlichen Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung. Hierzu hat der Stadtrat der Großen Kreisstadt Radebeul am 20.03.2019 einen Beschluss gefasst (SR 17/19-14/19), wonach er sich verpflichtet, die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Zentrum Radebeul West" nicht vor dem 31.12.2023 aufzuheben.

Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die durch die Sanierung bedingte Bodenwertsteigerung eines Grundstücks. Sie errechnet sich aus der Differenz zwischen dem - in der Regel niedrigeren - Anfangswert und dem - in der Regel höheren - Endwert für Grund und Boden.

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert - Anfangswert

Für das Sanierungsgebiet "Zentrum Radebeul-West" hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Meißen mit Gutachten vom 29.11.2018 die zonalen, sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen festgestellt. Die zonalen Anfangswerte (Stand 01.01.2022) wurden im Geoportal des Landkreises Meißen als Teil der Bodenrichtwertkarte für den gesamten Landkreis veröffentlicht. Dabei ist das Sanierungsgebiet in unterschiedliche Wertzonen eingeteilt. Grundstücke mit vergleichbarer bzw. ähnlicher Lage, Nutzbarkeit und Zuschnitt werden in einer Zone zusammengefasst.

Verfahrensnachlass bei der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags

Es besteht für Grundstückseigentümer die Option, die Höhe des Ausgleichsbetrages durch vorzeitige Ablösung zu minimieren. Denn das Baugesetzbuch räumt der Gemeinde die Möglichkeit ein, die Ablösung des Ausgleichsbetrags im Ganzen bis ein Jahr vor Abschluss der Sanierung zuzulassen. Dazu wird eine freiwillige Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und der Stadt geschlossen, die sogenannte Ablösungsvereinbarung. Diese Vereinbarung ist verbunden mit einigen Vorteilen:
Die Eigentümer erlangen durch den Abschluss einer Ablösevereinbarung Rechtssicherheit über den Ausgleichsbetrag. Nacherhebungen sind ausgeschlossen. Für Weiterveräußerungen von Grundstücken entfällt die Kaufpreisprüfung durch die Stadt. Die durch die Ablöse erzielten Einnahmen können für weitere Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden. Im Gegensatz dazu sind die Ausgleichsbeträge, die nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid erhoben werden, an die Fördermittelgeber zurückzuführen.
Verbunden ist damit auch ein finanzieller Anreiz, denn die Stadt kann einen Verfahrensnachlass von bis zu 20% auf den Ausgleichsbetrag einräumen. Auch dazu hat der Stadtrat am 20.03.2019 einen Beschluss gefasst, wonach sich dieser Nachlass bis zum Ende der städtebaulichen Sanierung wie folgt staffelt:

• bis zum 31.12.2020 20 %
• vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 15 %
• vom 01.01.2022 bis zum 30.06.2022 10 %
• vom 01.07.2022 bis zum 31.12.2022 5 %

>> SR 17/19-14/19

Bei Fragen rund um die Sanierungsgebiete in der Stadt wenden Sie sich bitte an die Mitarbeiter des Stadtplanungs- und Bauaufsichtsamtes. Wir beraten Sie gern.