Standardowe wartości gruntów/kwoty rekompensat

Od września 2016 r. specjalne prawo urbanistyczne (prawo przebudowy) ma zastosowanie do jasno określonej dzielnicy w Radebeul West wraz z publikacją statutu przebudowy. Ustawa o przebudowie jest specjalnym prawem, które jest ograniczone pod względem przedmiotu, czasu i przestrzeni i jest częścią niemieckiego kodeksu budowlanego (§§ 136 do 164 BauGB). Umożliwia ono korzystanie z szerokich dotacji w krótkim okresie wdrażania (do końca 2025 r.). Z pomocą tych dotacji (proporcjonalnie od rządów federalnych i stanowych) środki są przeprowadzane w sektorze publicznym i prywatnym obszaru przebudowy. Przyniosą one zmiany strukturalne w zagospodarowaniu i wykorzystaniu nieruchomości, a także w otoczeniu całego obszaru przebudowy. W ten sposób lokalizacja staje się bardziej atrakcyjna zarówno dla celów komercyjnych, jak i mieszkaniowych, co prowadzi do wzrostu wartości gruntów na rynku nieruchomości.

Jeśli wzrost wartości gruntu zostanie faktycznie osiągnięty dzięki wykorzystaniu publicznej pomocy finansowej, zgodnie z prawem federalnym właściciele nieruchomości w obszarze przebudowy muszą zapłacić odszkodowanie. Zgodnie z kodeksem budowlanym (§ 154 (1) BauGB) właściciel nieruchomości położonej w formalnie wyznaczonym obszarze przebudowy musi zapłacić kwotę odszkodowania w gotówce na sfinansowanie przebudowy, która odpowiada wzrostowi wartości gruntu jego nieruchomości spowodowanemu przebudową.

Kodeks budowlany zasadniczo zobowiązuje gminę do nałożenia kwoty wyrównawczej, chociaż miasto Radebeul nie ma uprawnień uznaniowych. Kwota ta jest należna dopiero po zakończeniu przebudowy, tj. po publicznym ogłoszeniu anulowania statutu przebudowy. W tym celu rada miejska dużego miasta powiatowego Radebeul podjęła uchwałę w dniu 18.09.2024 r. (SR 12/24-24/29), zgodnie z którą zobowiązuje się nie uchylać statutu w sprawie formalnego wyznaczenia obszaru przebudowy "Zentrum Radebeul West" przed 31.12.2025 r.

Podstawą do obliczenia kwoty wyrównawczej jest wzrost wartości gruntu nieruchomości w wyniku przebudowy. Jest on obliczany na podstawie różnicy między - zasadniczo niższą - wartością początkową a - zasadniczo wyższą - wartością końcową gruntu.

Wzrost wartości gruntu związany z przebudową = wartość końcowa - wartość początkowa

Wartości są określane przez komisję ekspertów ds. wartości gruntów w powiecie Meißen na podstawie ekspertyz dotyczących strefowego wzrostu wartości gruntów związanego z przebudową w obszarze przebudowy "Centrum Radebeul-West". Po raz pierwszy dokonano tego w 2018 r. na podstawie celów przebudowy, które rada miasta Radebeul przyjęła wówczas dla obszaru przebudowy. Po przeprowadzeniu nowej oceny dostępna jest obecnie zaktualizowana wycena z dnia 6 września 2024 r., w której określono wartość początkową i końcową na dzień wyceny 1 stycznia 2024 r. Wzrost wartości gruntów związany z przebudową jest znacznie niższy niż w 2018 r., ponieważ nie oczekuje się osiągnięcia wielu celów przebudowy.

Specjalne standardowe wartości gruntów zostały opublikowane w standardowej mapie wartości gruntów dla powiatu Meißen (na dzień 1 stycznia 2024 r.). Obszar przebudowy jest podzielony na różne strefy wartości. Nieruchomości o porównywalnej lub podobnej lokalizacji, użyteczności i układzie są podsumowane w jednej strefie. Daje to następujący obraz:

Zniżka procesowa za wcześniejsze umorzenie kwoty wyrównawczej

Właściciele nieruchomości mają możliwość zminimalizowania kwoty wyrównania poprzez jej wcześniejszą spłatę. Wynika to z faktu, że kodeks budowlany daje gminie możliwość zezwolenia na umorzenie kwoty wyrównawczej w całości do jednego roku przed zakończeniem przebudowy. W tym celu między właścicielem nieruchomości a gminą zawierana jest dobrowolna umowa, tzw. umowa umorzeniowa. Umowa ta ma szereg zalet:

Zawierając umowę wykupu, właściciele zyskują pewność prawną co do kwoty wyrównania. Późniejsze opłaty są wykluczone. Weryfikacja ceny zakupu przez miasto nie jest wymagana przy odsprzedaży nieruchomości. Dochód wygenerowany przez wykup może zostać wykorzystany na dalsze działania w obszarze rewitalizacji. Natomiast kwoty wyrównawcze, które są pobierane w drodze zawiadomienia po anulowaniu statutu przebudowy, muszą zostać zwrócone organom finansującym. Umowa wykupu jest również powiązana z zachętą finansową, ponieważ 18 września 2024 r. rada miasta podjęła uchwałę o przyznaniu 5% zniżki od kwoty odszkodowania do 31 grudnia 2024 r.

Wcześniejsza zapłata kwoty wyrównawczej nie może doprowadzić do wykreślenia zarejestrowanej, informacyjnej noty przebudowy w księdze wieczystej ani do wcześniejszego zwolnienia pojedynczej nieruchomości z obszaru przebudowy.

Link do SR 12/24-24/29

W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących obszarów rewitalizacji w mieście, prosimy o kontakt z pracownikami Biura Rozwoju Miasta. Z przyjemnością udzielimy porady.